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보충 설명

최근 30대 중국인이 89억 원에 육박하는 서울 강남구 타워팰리스를 은행 대출로 매입한 사실이 알려지면서 논란이 일었습니다. 407.96㎡(123평형) 복층 구조로, 아파트 내에서도 몇 채 안 되는 펜트하우스입니다.정부는 은행 대출 기준을 꾸준히 강화해 왔습니다. 2019년부터는 투기지역과 투기과열지역에서 15억 원 이상 주택을 매입할 때, 주택담보대출을 받을 수 없도록 했습니다. 외국인이라도 내국인과 같은 대출 규제가 적용되고, 외국 은행의 국내 지점 역시 국내에서 영업할 때는 국내 법에 따라야 합니다. 이 중국인은 외국 현지 은행에서 대출을 받아 현금을 마련한 뒤, 한국에서 타워팰리스를 구입한 걸로 알려졌습니다.이 같은 사실이 알려지면서 중국인 부동산 투자 문제가 불거졌습니다. 관련 기사에서는 수많은 댓글이 달렸습니다. 사실도 있고, 사실이 아닌 것도 있습니다. 포털 사이트에서 가장 많은 공감을 받은 댓글을 중심으로 사실을 확인했습니다. 수치와 통계를 중심으로 풀어보겠습니다.

    최종 등록 : 2021.10.07 15:32

    검증내용

    [검증 대상]


    1. 외국인 부동산 소유 규제 가능하다?

    2. 중국에서는 외국인 토지 소유 불가능하다?


    [검증 방법]


    *참고자료 및 사이트

    1. 국회 의안정보시스템

    2. OECD 모델조세협약 6장 24조

    3. 헌법 제6조 2항

    4. 국회입법조사처 <외국인의 국내 부동산 취득 관련 쟁점과 과제>

    5. 베이징 주택도시개발위원회 웹사이트

    6. 한국수출입은행 해외직접투자통계

    7. 주중국 대한민국 대사관


    [검증 내용]


    외국인 부동산 소유 규제 가능하다?



    외국인 부동산 규제와 관련된 댓글입니다. 


    사실 외국인의 부동산 소유를 제한하는 법안은 국회에서 여러 차례 발의됐습니다. 저희 사실은팀이 21대 국회에서 발의된 법안을 분석했는데, 최소 11건 발의된 것으로 분석됐습니다. 외국인의 부동산 취득세율을 올리거나, 외국인 토지 거래 허가제를 시행하자는 내용 등이 담겼습니다. 



    하지만, 법리 문제가 있습니다. 외국인의 부동산 소유에 대해 내국인 이상으로 규제하는 건, 국제법상의 '상호주의'를 위반할 수 있습니다. UN 모델조세협약, OECD 모델조세협약 등에서 차별을 금지하는 내용이 있습니다. 




    특히 거주와 관련해, 한 회원 국가의 국민은 같은 상황에 놓인 다른 회원 국가의 국민과 다르거나 

    더 부담스러운 과세 또는 관련 요건의 대상이 될 수 없다.

    Nationals of a Contracting State shall not be subjected in the other Contracting State to any taxation or any requirement connected therewith, which is other or more burdensome than the taxation and connected requirements to which nationals of that other State in the same circumstances, in particular with respect to residence, are or may be subjected.

    - OECD 모델조세협약 6장 24조



    '상호주의'는 헌법에 의해 보장되고 있고, 이런 헌법 정신에 따라 부동산거래법 역시 상호주의를 채택하고 있습니다. 



    외국인은 국제법과 조약이 정하는 바에 의하여 그 지위가 보장된다.

    - 헌법 6조 2항



    국회 역시 이 부분을 감안하고 있습니다.
      


    국적에 따른 소득세 등의 차별적 적용은 OECD 모델조세협약 및 우리가 체결한 조약에 규정된 국적에 따른 차별금지조항을 

    위배할 수 있으므로 거주자인 외국인을 거주자인 내국인과 차별하는 것은 신중한 검토가 필요한 것으로 보인다.

    - 국회입법조사처 <외국인의 국내 부동산 취득 관련 쟁점과 과제>, 2020년 10월 22일



    이 때문에 그간 외국인의 부동산 소유를 제한하는 법안들은 제대로 논의되지 못하거나, 논의되더라도 폐기됐습니다. 실제 21대 국회에서 발의된 11개 법안 가운데 논의가 이뤄졌던 4개 법안은 폐기됐습니다. 국회 행정안전위원회는 이용호 의원이 발의한 지방세법 개정안 검토 보고서에서, "외국인의 투기성 부동산 매입이 우려되지만 외국인에 대한 취득세 중과는 상호주의에 위배될 수 있고, 취득 당시에는 투기성 취득인지 여부를 알기 어려워 신중한 검토가 필요하다"고 의견을 냈습니다.

    결국, 새로운 법리가 나오지 않는 이상, 관련 법안 통과가 쉽지는 않아 보입니다. 정부 역시 중국인을 포함한 외국인의 부동산 소유 비율이 1% 미만 수준이라, 아직까지 규제의 실효성이 없다고 판단하고 있습니다. 


    중국에서는 외국인 토지 소유 불가능하다?


    다음 댓글 보시겠습니다. 



    자연히 "한국인은 중국에 부동산 투자하기 어려운데, 중국인이 쉽다는 건 상호주의 위반 아니냐"는 반론이 나옵니다. 공산주의 국가인 중국은 부동산 소유를 엄격히 제한하고 있는 게 사실입니다. 외국인 뿐만 아니라 자국민에게도 그렇습니다. 

    중국이 외국인의 부동산 소유를 어떻게 규제하고 있는지 정확한 팩트를 알아봤습니다. 베이징 주택도시개발위원회 웹사이트와 미국의 대형 로펌 와이케이(YK Law)의 자료를 종합했습니다. 중국 공식 웹사이트는 자료 공개 범위가 제한적이라, 미국 유명 로펌 자료로 우회해 알아봤다는 점 양해 부탁드립니다. 


    베이징 주택도시개발위원회 웹사이트


    일단, 외국인이 중국에서 부동산을 매수하기 위해서는 최소 1년을 중국에서 공부하거나 경제활동을 해야 합니다. 상업용 부동산은 중국인으로 귀화하지 않는 이상 살 수 없습니다. 토지는 매수 자체가 불가능합니다. 각종 세금을 합하면 외국인에게 매매가 기준 최대 11.6%의 과세가 적용된다고 와이케이는 분석하고 있습니다.

    특히, 부동산을 매수하더라도 부지는 정부 소유입니다. 소유권은 최대 70년 유지됩니다. 70년 리스 개념으로 이해하시면 됩니다.

    중국인은 한국에 부동산 투자하기 쉽고, 우리는 중국에 부동산 투자기 어려우니 형평성에 어긋나 보이는 것도 사실입니다. 다만, 여기에는 정치적·경제적 맥락도 얽혀 있습니다. 가령, 부동산 투자를 넘어 산업 투자로 외연을 확장시키면, 한국의 해외 투자 가운데 중국의 비중이 꽤 높습니다. 



    한국 입장에서는 - 아직 건수가 많지 않은 - 중국인의 국내 부동산 투자 문턱을 올리는 것보다는, 산업 투자 리스크를 만들지 않는 게 이익이라고 생각할 수 있습니다. 외국인 부동산 규제 정책이 산업 투자에 영향을 미친다면, 규제의 실효성이 크지 않기 때문입니다. 한국과 중국의 경제가 그만큼 긴밀히 연결돼 있기도 합니다. 물론 이건 법리적 판단이라기 보다는 정치적 판단이겠죠. 이 부분은 토론이 더 필요해 보입니다. 


    [검증 결과]


    외국인의 부동산 소유를 제한하는 법안은 국회에서 여러 차례 발의됐으나, 국제법상의 '상호주의'를 위반할 수 있습니다. 이러한 이유로 외국인의 부동산 소유를 제한하는 법안들은 제대로 논의되지 못하거나, 논의되더라도 폐기됐습니다. 새로운 법리가 나오지 않는 이상, 관련 법안 통과가 쉽지는 않아 보이므로 <대체로 사실 아님>으로 판단합니다.

    검증기사

 

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