검증내용

    [검증대상] 12억 실거래 아파트 공시가격 15억, 현실화율이 120%?  


    지난 5일 국민의힘 지방자치단체장들 발표에서 가장 눈길을 끈 건 실거래가 12억 원대인 서초구 아파트 공시가격이 15억 원대로, 현실화율 120%를 넘는다는 대목이었다. 언론들은 이 사례를 집중적으로 부각했고 <조선일보>는 지난 6일자 신문 1면 머리기사 제목('(실거래가) 12억 아파트가 공시가격은 15억')으로 뽑았을 정도다. 

    조은희 서초구청장은 5일 서초동 A아파트(전용면적 80.52㎡) 지난해 실거래가격은 12억6천만 원이었는데, 올해 공시가격안은 15억 3800만 원이라며, 현실화율이 122%라고 주장했다. 이에 국토부는 6일 A아파트 시세는 18억~20억 원 정도여서, 현실화율은 70%대라고 반박했다. 과연 어느 쪽 말이 사실일까? 


    [검증방법] 

    서초동 A아파트의 국토교통부 실거래가와 KB국민은행·한국부동산원 부동산테크 시세를 확인하고, A아파트 인근 공인중개사 인터뷰와 지난해 A아파트 관련 언론 보도를 참고했다. 

     

    [검증내용] 지난해 20억 원 호가... "실제 시세는 17억~18억 원 수준" 


    서초동 A아파트는 지난해 8월 입주를 시작한 신축 아파트다. 31~32평형(공급면적 기준) 300여 세대 정도로 이뤄진 중소규모 단지인 데다, 소유권 이전등기 때까지 전매제한도 걸려있어 매매가 거의 이뤄지지 않았다. 지난해 국토교통부에 신고된 유일한 실거래가는 10월 23일 12억 6천만 원이었다. 하지만 국토부는 6일 "유사한 인근 거래 가격이 18~22억 원 정도로 형성돼 있고, 해당 단지의 전세가격도 11억 원 정도로 형성된 점을 고려할 때, 12억 6천만 원의 실거래가격은 적정 시세로 볼 수 없다"고 밝혔다. 

    실제 서초동 A아파트 앞 ㄱ공인중개사도 7일 <오마이뉴스> 전화 통화에서 "지난해 호가는 20억 원 정도였고 지금은 18억 5천 만 원 안팎에 거래되고 있다"면서 "지난해 12억 원대 실거래는 (가족 간) 증여나 지인간 거래로 추정하고 있다"고 말했다.



    조선 부동산 섹션 '땅집고'에서 2020년 9월에서 쓴 서초동 A아파트 관련 기사. 호가가 18~20억 원이고, 인근 20억원대 아파트 실거래가와 비교했다.

     

    이 아파트의 2017년 분양가만 8억 4500만~10억 8000만 원이었고, 지난해 11월~12월 전세가격은 10억~11억 원 정도(국토교통부 실거래가 기준)였다. 올해 초 매매 실거래가 17억~18억 4천만 원, 전세가 12억 원 정도인 걸 감안하면, 매매가 12억 원을 정상적인 거래로 보기 어렵다. 


    실거래가 사이트 '호갱노노'에 올라온 서초동 A아파트 실거래가 추이. 올해 실거래가와 당시 전세 실거래가(오른쪽)와 비교해도 지난해 12억 원 실거래가를 정상적인 거래로 보기 어렵다.

     

    <조선일보>도 지난해 9월 부동산 섹션 '땅집고'에서 "(서초동 A아파트는) 아직 신고된 실거래는 없지만, 현재 온라인 부동산 중개 사이트에 18억~20억 원에 매물로 나와 있다"면서 "올해 서초동 일대에선 이 단지와 규모가 비슷하면서 신축인 아파트값이 줄줄이 20억 원을 돌파하고 있다"고 보도했다. 이 기사에서 서초동 A아파트와 비교한 다른 단지 실거래가는 20억~23억 원 수준이었다. 국토부도 6일 당시 시세 산정 시 참고한 서초동 인근 실거래가격가 18억~22억 원(전용면적 84.8~84.9㎡) 수준이었다고 밝혔다.

    국토부는 6일 "지자체 주장과 같이 해당 단지의 특정 실거래가 1~2건이 그대로 시세로 결정되는 구조가 아니며, 실거래 사례가 부족할 경우 소수의 거래 사례에 따라 시세가 왜곡되지 않도록 주변 유사 평형 단지의 거래 사례 등을 참고하여 적정 시세를 산정하고 있다"고 밝혔다.


    [검증결과] 공시가격 현실화율 120% 주장은 '대체로 거짓' 

    따라서 정상적인 거래로 보기 어려운 12억 원대 실거래 사례를 내세워, 서초동 A아파트 올해 공시가격 현실화율이 120%를 넘겼다는 서초구 주장은 '대체로 거짓'으로 판정한다

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