[검증대상] 박주민 "아파트 월세, 시세보다 월 20만 원 정도 낮았다"

박주민 더불어민주당 의원은 3월 31일 자신이 소유한 아파트 임대료를 9% 인상했다는 언론 보도에 "새로 임차인을 구하는 과정에서 시세가 기준이 될 수밖에 없었다"면서 "최근 살펴보니 시세보다 월 20만 원 정도 낮게 체결된 사실을 알았다"고 말했다. 

[검증방법] 

아파트 실거래가 비교 사이트 '호갱노노'에 올라온 박주민 의원 소유 아파트 전월세 실거래가 추이(국토교통부 실거래가 공개 시스템)와 해당 아파트 주변 공인중개사에게 2020년 7월 당시 전월세 시세를 확인했다. 

[검증사실] 

임대료 9% 올렸다? 신규 계약은 '인상률 5% 상한' 적용 안 돼 

아주경제는 지난 3월 31일 박 의원이 지난해(2020년) 7월 3일 서울 중구 신당동 A아파트(전용면적 84.95㎡) 아파트 임대료를 기존 보증금 3억 원, 월세 100만 원에서 보증금 1억 원, 월세 185만 원으로 올렸다고 보도했다. 이 신문은 전월세전환율 4%를 적용해 전세 전환시 6억 원에서 6억 5500만원으로 9% 정도 올렸다고 계산했다.

지난해 7월 30일 민주당 주도로 국회 본회의를 통과한 '임대차 3법'(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제 도입을 위한 주택임대차보호법과 부동산거래신고법 개정안)에 따라 주택 임대차계약기간이 기존 2년에서 최대 4년(2년+2년)으로 늘어났고 2년 뒤 계약 갱신 때 임대료 인상률이 5%로 제한된다.

하지만 4년 뒤 재계약하거나 새로운 임차인과 신규 계약할 때는 5% 상한제를 적용받지 않는다. 박 의원 아파트에 살던 기존 임차인은 지난 2016년부터 4년 거주한 뒤 집을 구해 다른 곳으로 이사했고, 7월 초 새 임차인과 계약을 맺었다. 따라서 임대차 3법 시행 이후에 계약했더라도 전월세상한제 적용 대상이 아니다.

시세보다 20만 원 낮았다? 대체로 사실... 5%만 올리면 월세 9만 원 줄어

그렇다면 신규 계약을 통한 임대료 9% 인상이 적정한 수준이었을까? 박 의원은 지난 3월 31일 "새로 임차인을 구하는 과정에서 시세가 기준이 될 수밖에 없었다"면서 "최근 살펴보니 시세보다 월 20만 원 정도 낮게 체결된 사실을 알았다"고 말했다.

박 의원 말대로 당시 임대료(보증금 1억 원에 월세 185만 원)는 시세와 비슷하거나 조금 낮은 수준이었다. 아파트 실거래가 사이트인 '호갱노노'를 보면 지난해 7월 당시 A아파트 같은 평형 전세 시세는 7억~7억 3000만 원 정도였다. 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 전월세전환률 4%를 적용하면 보증금 1억 원에 200만~210만 원 정도다.

A아파트 주변 B 공인중개사도 4월 1일 오마이뉴스와 전화 통화에서 "지난해 7월 당시는 이사철인 데다 전월세 물량이 부족해 (신규) 전월세 시세가 보증금 1억 원에 월세 190만~200만 원 수준이었다"라면서 "(박 의원 집은) 시세보다 약간 저렴한 수준이었고 지금은 1억 원에 240만 원까지 올랐다"고 말했다.

C 공인중개사는 "지난해 7월 보증금 1억 원에 월 185만 원이면 정상적인 가격"이라면서 "5% 인상률을 적용해도 보증금 3억 원, 월세 100만 원에서 3억 1500만 원, 105만 원으로 오르는 걸 감안하면 많이 올린 건 아니다"라고 말했다.

실제 신규 계약에도 계약 갱신과 마찬가지로 인상률 5%를 적용했다면 어떻게 달라졌을까? 보증금 3억 원에 월세 100만 원을 전세보증금으로 환산하면 6억 원이고, 5% 올렸다고 가정하면 전세보증금은 6억 3천 만원이다. 이를 다시 보증금 1억 원으로 줄이면 월세는 176만 원으로 늘어난다. 월세 185만 원에서 9만 원 정도 더 줄어드는 셈이다.

[판정결과] 

월세가 시세보다 20만 원 정도 낮았다는 박 의원 발언은 '대체로 사실'

같은 아파트라도 층, 향 등 여러 조건에 따라 전월세 시세가 달라질 수 있지만 박 의원 아파트 임대료는 당시 시세와 비슷하거나 조금 낮은 수준이었다. 2020년 6-7월 당시 전세보증금 7억~7억 3천만 원(보증금 1억 원 전환시 월세 200~210만 원)에 거래됐고, 당시 월세 시세가 보증금 1억 원에 190만~200만 원 정도였다는 공인중개사 증언 등에 따르면 '월세 185만 원'은 이보다 월 5만~25만 원 정도 낮은 수준이었다. 따라서 시세보다 20만 원 정도 낮았다는 박 의원 발언은 일부 과장됐지만 대체로 사실에 부합한다고 판단해 '대체로 사실'로 판정한다.

[검증방법]

-주택임대차 보호법 및 시행령에 명시된 전월세 전환비율 규정 확인 및 직접 비교

-'청구e편한세상' 아파트 월세 실거래가 및 시세 비교

[검증과정]

① 신규계약이라 '전월세 전환율' 적용 안 되어 시세에 맞춘 것은 사실

주택임대차보호법에 따르면 전월세 전환비율은 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율로 정한다. '대통령령으로 정하는 이율'은 주택임대차보호법 시행령에서 규정하고 있다. 지난해 9월 29일, '연 3.5%'였던 이율은 '연 2%'로 하향되었다. 여기에 한국은행 기준금리를 더해야 한다. 지난해 5월 28일 이후 한국은행 기준금리는 0.5%를 유지하고 있다. 따라서 2020년 9월 29일 이전 전월세 전환율은 4%, 이후에는 2.5%로 계산하는 것이 맞다. 

(국가법령정보센터 주택임대차보호법 및 시행령 갈무리)

'연 4%'의 금리를 월세로 계산하려면 1년을 12달로 나눠 '월 0.33%'를 적용해야 한다. 보증금 1억원을 인하하여 월세로 전환할 경우, '월 33만3000원'을 인상할 수 있다. 같은 계산으로 '연 2.5%'의 금리를 적용할 경우, '월 0.208%'를 적용한다. 보증금 1억원을 인하해 월세로 전환할 경우, '월 20만8000원'을 인상할 수 있다.

박 의원은 <보증금 3억원, 월세 100만원>이었던 전세계약을 <보증금 1억원, 월세 185만원>으로 새로 체결했다. 전월세 전환율 4%를 적용하면 보증금 2억원을 인하했기 때문에 66만6000원(1억원당 33만3000원)을 인상할 수 있어 월세 166만6000원을 받으면 전과 동일한 계약이 된다. 새로 체결한 185만원과 비교하면 약 18만원 차이가 난다. 전월세 전환율 2.5%를 적용하면 보증금 2억원을 인하시 월 41만6000원(1억원당 20만8000원)을 인상할 수 있어 월세 141만6000원이 된다. 새로 체결한 185만원과 비교하면 약 44만원 차이가 난다. 

즉 어떤 기준을 적용하더라도 박주민 의원은 전월세 전환율보다는 월세를 더 받은 것은 사실이다. 다만 전월세 전환율은 임대차 계약기간 내 혹은 계약 갱신에만 적용된다. 박주민 의원실 해명대로 새로운 세입자와의 계약이기 때문에 전월세 전환율 적용을 받지는 않으며 신규계약 시에는 전월세 전환비율이 아니라 주변 시세에 맞게 계약을 하는 것이 일반적이다. 다만 이 법을 추진한 정치인으로서 전월세 전환율 이상으로 신규계약을 한 것이 '내로남불'이라는 논란은 있을 수 있다.   

② 시세보다 월 20만원 낮게 계약했다?  시세와 비슷하거나 조금 낮은 수준

그럼 박주민 의원측이 주장한대로 시세보다 월세가 20만원 낮게 계약이 됐는지 살펴보자. 이는 당시 전월세 계약 시세를 살펴봐야 한다. 지난 3월 25일 공개된 국회 정기재산변동신고에 따르면 박주민 의원은 서울 중구 신당동 청구 e편한세상 아파트(총 15층)를 소유하고 있으며 6층 25평형(84.95㎡)이다.

(국회공직자윤리위원회 자료 갈무리)

지난해 1월부터 박 의원의 거래를 포함한 현재까지의 아파트 실거래가를 확인했다. 지난해 7월 3일 당시, 해당 아파트의 월세 시세는 보증금 1억원에 월 172~195만원 정도였다. 최대인 월 195만원을 적용한다고 해도 10만원 가량 쌌으며 월 172만원을 적용하면 오히려 13만원 정도 비쌌다. 박 의원 계약 한 달 전(6월 2일) 동일한 아파트 10층 전세 계약을 살펴봤다. 보증금 5억8000만원, 월세 30만원이었다. 전월세 전환율 '연 4%(1억원 당 33만3천원)'을 적용해 보증금 1억원으로 환산계산하면 월세는 159만8400원(4.8*33만3천원)에 기존 월세 30만원에 더해 '189만8400원'이 된다. 박주민 의원이 계약한 월 185만원과 비교하면 약 5만원 정도 차이나는 금액이다.

('청구e편한세상' 국토교통부, kb부동산 정보 갈무리)

다만 아파트 전월세 가격은 층별로 적지 않은 차이를 보이기 때문에 단순 비교하는 것은 쉽지 않다. 더욱 정확한 확인을 위해 거래 4달 후(11월 12일), 같은 층(6층)에서 보증금 4억, 월세 130만원에 거래된 집과 비교했다. 보증금 4억원에서 1억원으로 3억원을 인하할 경우, 변경된 비율(2.5%)를 적용해 '62만4000원(3x20만8000원)'이 월세로 전환된다. 이 값을 기존 월세 130만원에 더하면 '192만4000원'으로 박 의원의 거래보다 7만원 정도 높은 가격을 얻을 수 있다. 당시 시세가 10만원 정도 오른 것을 감안했을 때, 그렇게 높은 가격은 아니었다.

끝으로, 올해 2월 16일, 박 의원의 아파트와 동일한 층에서 보증금 1억원, 월세 240만원에 거래된 것을 확인했다. 같은 아파트의 전세가는 계속 오르고 있는 추세다. 

[검증결과]

박주민 의원은 당시 시세보다 월세가 20만원 저렴했다는 주장했지만 사실이 아니다. 당시 시세와 비교한 결과, 박 의원의 거래는 시세와 비슷한 선에서 이루어졌다. 박주민 의원 계약 한달 전에 있었던 전월세 계약과 비교하면 약 5만원 정도 월세가 싼 것으로 나타났다. 하지만, 이후에는 월세가 계속 상승하는 추세다(월세 192만4천원, 월세 240만원). 이를 감안하면 그다지 높게 책정된 금액은 아니다. 

근거를 종합했을 때, 박주민 의원이 "시세보다 월세 20만원을 낮게 계약했다"는 주장은 '대체로 사실 아님'으로 판정한다.