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보충 설명

'임대차 2법' 시행 이후 집주인과 세입자 간 계약갱신 과정에서 최대 5%인 전세보증금 인상 폭을 둘러싸고 논란이 일고 있다. 개정 주택임대차보호법이 세입자의 임대료 인상 거부 권리와 집주인의 대항수단이 있을까?

    검증내용

    [검증방식]

    -임대차보호법 7조

    -국토교통부 관계자 인터뷰

    -중개업계 관계자 인터뷰


    [검증내용] 

    ■임대차보호법 7조에 따르면 '증액 청구는 약정한 차임(임대료)이나 보증금의 5% 금액을 초과하지 못한다'는 단서 조항이 명시돼 있다. 다만 (인상폭에 대해)임차인이 이를 받아들여야 한다는 조문은 없다. 물론 직전의 임대차보호법에서도 (계약 갱신의 경우)임대인이 전세보증금을 올릴 때 임차인이 동의해야 한다는 조건은 없었다. 이 경우 합의가 없으면 임대인은 계약 자체를 거부할 수 있었다. 사실상 계약갱신시 임차인의 동의가 필요 없는 셈이다.

    하지만 '2년+2년'으로 임대차 계약갱신청구권이 신설되면서 집주인이 계약 자체를 거부할 수가 없게 됐다. 결국 '임대인은 연장계약을 거부할 수 없는데, 임차인은 보증금 인상을 거부할 수 있다'는 해석이 가능하다는 것이다. 임차인이 고집할 경우 사실상 임대료 동결 조건의 '4년 계약'이 허용되는 상황이다.

    ■국토교통부 관계자는 "당사자 간 합의가 이뤄지지 않으면 임대인은 임대차보호법 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 증액청구가 가능하다"며 "다만, 임대보증금 인상이 5% 이내라도 임차인이 이를 거부할 경우 분쟁조정 절차에 들어가야 한다"고 밝혔다.

    ■한 중개업계 관계자는 "임대료 인상을 위해서는 인근 단지 비슷한 조건의 전세 계약서를 확보해 근거를 입증해야 하는데, 다른 가정의 사적인 계약서를 구하기도 어렵고, 설령 구한다 하더라도 인상의 근거로 용인될지도 미지수"라고 말했다. 

    ■임대인과 임차인이 전세보증금을 10% 올리기로 합의할 경우에도 인상 가능하다. 


    [검증 결과]

    주택임대차보호법과 국토교통부 관계자 의견을 토대로 주택임대차보호법상 세입자의 임대료 인상 거부 권리뿐만 아니라 집주인 측 대항수단이 있다. 비록 인상의 근거를 마련하는데 어려움이 있더라도, 증액청구가 가능하며 분쟁조정 절차가 마련되어 있기 때문이다.

    검증기사

 

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