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보충 설명

 김현미 국토교통부 장관은 지난달 23일 대정부 질의에서 미래통합당 서병수 의원의 '현 정부 들어 어느 정도 집값이 올랐다고 보느냐'는 질문에 11% 올랐다고 답변했다. 그러나 김 장관의 답변은 논란을 일으켰다. 서울 시민들이 체감하는 집값 상승폭과 괴리가 있었기 때문이다.  더구나 김 장관은 통상적으로 시민들이 체감하는 아파트 값 상승률을 언급한 게 아니라, 아파트를 비롯한 빌라, 단독주택 등 서울시에 있는 모든 주택 미 국토교통부 장관은 지난달 23일 대정부 질의에서 미래통합당 서병수 의원의 '현 정부 들어 어느 정도 집값이 올랐다고 보느냐'는 질문에 11% 올랐다고 답변했다. 그러나 김 장관의 답변은 논란을 일으켰다. 서울 시민들이 체감하는 집값 상승폭과 괴리가 있었기 때문이다.  더구나 김 장관은 통상적으로 시민들이 체감하는 아파트 값 상승률을 언급한 게 아니라, 아파트를 비롯한 빌라, 단독주택 등 서울시에 있는 모든 주택의 가격변화와 관련한 통계를 제시했다.   경실련은 다음날 '서울시 주택값 상승은 아파트가 주도한다'며 즉각 반박했다. 이들은 KB국민은행이 분석한 서울 부동산 중위매매가격통계와 한국감정원이 제시한 통계를 근거로 들면서, 문재인 정부 3년 간 각각 52.7%, 57.6%로 아파트값이 상승했다고 설명했다.   김 장관의 인용헀던 한국감정원의 통계를 그대로 활용한 반박자료도 내놨다.  김 장관이 지난달 29일 국토교통위원회 전체회의에 출석해서 "아파트는 14%, 주택은 11.3% 오른 것으로 알고 있다"고 말한 데에 따른 반박이다.  경실련은 '아파트값 상승률 14%' 를 그대로 활용해, 문재인 정부와 과거 정부의 집값 인상률을 비교했다. 그 결과 문재인 정부 3년간 서울 아파트값 상승률은 14%로 이명박·박근혜 정부 8년간 상승률 3%에 비해 4.7배 높았다. 인상속도를 보여주는 연간 상승률을 비교했을 때도 문재인 정부는 4.7%, 과거 정부는 0.4%로 격차가 11.8배였다. 장관이 인용한 감정원 자료상으로도 과거 정부보다 집값이 빨리 올랐다는 분석이다. 국토부와 경실련이 같은 수치를 놓고 공방을 벌였어도, 서울 시민들은 여전히 경실련이 제시한 부동산 중위매매가격을 신뢰하고 있다. 현재 시민들이 체감하는 집값 상승폭이기 때문이다. 정부에 공식 통계를 제시하는 한국감정원도 경실련이 제시한 통계가 잘못됐다고 명확하게 반박하지 못하고 있다.  객관적으로 봤을 때 어느 통계가 맞는 것일까. 전북일보는 경실련과 한국감정원, 부동산 전문가, 통계 전문가에게 도움을 빌려 팩트체크를 해봤다.  

    검증내용

    [검증대상]

    김현미 국토교통부 장관 “집값 11% 정도 올랐다"는 국회 대정부 질의 답변 (7.23)


    [검증방법]

    -감정원 홈페이지에서 '전국주택가격동향조사 시계열', 서울 아파트 매매가격지수, 서울 아파트 중위매매가격 분석 

    -경제정의실천시민연합 관계자 인터뷰, 보도자료 참고 


    [검증내용] 


    1. 김현미 장관 11% 발언 논란

    김현미 국토교통부 장관은 지난달 23일 대정부 질의에서 한국감정원 자료 '전국주택가격동향조사 시계열'을 인용해 서울 부동산 가격이 11% 올랐다고 답변했다.  그러나 김 장관의 답변은 논란을 일으켰다. 서울 시민들이 체감하는 집값 상승폭과 괴리가 있었기 때문이다.  더구나 김 장관은 통상적으로 시민들이 체감하는 아파트 값 상승을 언급한 게 아니라, 아파트를 비롯한 빌라, 단독주택 등 서울시에 있는 모든 주택의 가격변화를 언급했다. 


    2. 경실련의 반박 

     경실련은 지난달 24일 "김 장관이 국토부가 제시하는 서울 아파트값 상승률 14%보다 낮은 전체 주택 상승률로 답변했다"며 "최대한 낮은 수치를 앞세워 축소하려는 태도"라고 즉각 반박에 나섰다.  

     그리고 KB국민은행이 발표한 서울 주택유형(아파트, 단독, 연립)별 부동산 중위 매매가격을 근거로 내세웠다.  그 결과 문재인 정부 3년 간 서울 아파트 가격이 51.75% 오른 것으로 집계 됐다.  같은 시기 단독주택은 16%, 연립주택은 9% 상승했다. 이러첨 서울 아파트 가격이 주택값 상승을 주도했다는 게 경실련의 분석이다. 

     국토부가 주로 근거로 사용하는 한국감정원의 부동산 중위매매가격 통계도 제공받은 뒤 공개했다. 참고로 이 통계는 KB국민은행이 발표한 자료와는 별개다. 이 통계에서는 서울 아파트 가격이 57.39% 오른 것으로 집계됐다.  KB국민은행이 발표한 중위매매가격 상승률보다 더 높게 나온 셈이다. 

      경실련이 내놓은 통계는 김현미 장관이 인용한 통계와 격차가 크다.  김 장관은 이를 두고  “아파트 중위 매매가격 변동폭’으로 전체 집값 변동을 대변하기 힘들다”고 반박했다. 29일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해서는 "장관으로써 국민께서 느끼는 체감과 다르더라도 국가가 공인한 통계를 말씀드릴 수밖에 없다”며 “(당시 질문한 의원은) 저한테는 집값이라고 했다. 한국감정원 자료로 아파트는 14%, 주택은 11.3% 오른 것으로 알고 있다”고 말했다. 또 “14% 통계도 전체로 놓고 보면 굉장히 높은 상승률이다”고 했다.

     경실련은 김 장관의 지적을 재반박했다. 김 장관이 아파트 상승 통계로 인용했던 14%를 그대로 활용해, 문재인 정부와 과거 정부의 집값 인상률을 비교했다. 그 결과 문재인 정부 3년간 서울 아파트값 상승률은 14%로 이명박·박근혜 정부 8년간 상승률 3%에 비해 4.7배 높았다. 인상속도를 보여주는 연간 상승률도 문재인 정부는 4.7%, 과거 정부는 0.4%로 격차가 11.8배다. 장관이 인용한 감정원 자료상으로도 집값이 과거 정부보다 빨리 올랐다는 분석이다.
     경실련은 “감정원 지수로 문재인 정부 주택값 상승률을 떼놓고 보면 그 수치가 높지 않게 느껴진다”면서 “과거 정부 상승률과 비교하면 격차가 크게 나타나는 걸 확인할 수 있다”고 지적했다.

    3. 아파트 중위 매매가격과 집값 변동의 상관관계

     통계학자들은 연간 집값 상승비유를 따질 때는  ‘매매가격 지수 변동률’이 가장 양호한 지표라고 설명한다. 중위매매가격은 1년 내 특정 시기 집값 변동 수준은 제대로 보여주지만, 해가 넘어갈 경우 연속적으로 관측된 집값 상승률은 정확하게 반영하지 못하기 때문이다.  한국감정원은 1년 마다 모집단인 표본 수치(아파트 표본 확대 및 축소)를 변경한다. 이럴 경우 연말연시에 중위매매가격이 급격히 오르는 현상이 확인된다.  아래에서 사례를 확인할 수 있다. 

    ex) 서울 아파트 중위 매매가격

    기간2018년 12월2019년 1월
    금액6억8749만원7억8619만원


    한 달 사이에 중위매매가격이 1억 원 가까이 오른 셈이다. 
    감정원 관계자는 10일 전북일보와 통화에서 “연말에 전국 재고량을 기준으로 표본을 보정하면 고가의 신규 입주 대상 아파트가 많이 포함되고 오래된 재건축 아파트가 멸실이 된다”며 “이럴 경우 1월 달에 아파트 가격이 크게 상승하는 현상이 발생한다”고 설명했다.
    이어 “중위가격은 표본구성을 바꾸기만 해도 변동이 된다”며 “연속성이 떨어진다”고 덧붙였다.
    반면 매매가를 기준으로 산출하는 매매가격지수는 동일한 표본의 가격 변동을 반영한다.  이 때문에 변동폭이 크지 않다.


    ex) 서울 아파트 매매가격지수 


    기간2018년 12월2019년 1월
    매매가격지수100.299.9

     

    위 표를 보면 해가 넘어간 후 매매가격지수가 낮아지는 상황을 보인다. 이는 2018년부터 입주를 시작했던 상도동 ‘e편한세상 상도 노빌리티’(893가구)나 송파구 가락동 ‘헬리오시티’(9510가구)가 다음해 시세 조사 대상 표본에 새로 포함된 후 중위매매가격 상승에는 큰 영향을 주지만 아파트 전체 시세 변동에는 크게 영향을 미치지 않는다는 사실을 방증한다.

    [검증결과] 


    `김현미 장관이 문재인 정부 3년간의 부동산 상승지표로 주택매매가격 지수 변동률을 인용하는 게 잘못됐다고 볼 수는 없다.  중위매매가격에  비해 시간의 변동에 따라 연속적으로 상승세를 보이는 부동산 값을 객관적으로 나타내는 지표이기 때문이다.  전체 집값 상승률을 대변한다고 해도 무리는 없어 보인다. 

     그러나 서민들이 체감하는 집값 수준은 다르다.  최근 김 장관과 국토부가  ‘현 정권에 부담이 되는 중위가격 상승폭을 가리기 위해 줄곧 주택종합(아파트, 연립·단독주택 전부 포함) 매매가격 지수로만 부동산 변동 폭을 제시하는 꼼수를 부리는 게 아니냐’는 지적이 나오는 이유다.
     이와 관련, 부동산 전문가들은 부동산 상승지표에서 서울 아파트의 중위매매가격을 무시해선 안 된다고 지적한다. 한 구에 시세가 가장 높은 고급 아파트 단지가 가격이 오르면 주변에 있는 아파트 단지도 덩달아 오르기 때문이다. 예를 들어 성동구 성수동의 ‘트리마제’의 매매가가 오르면 주변에 시세가 낮았던 다른 아파트 가격도 같이 상승한다. 이는 중위매매가격 상승에도 영향을 준다. 또 서울 전체 집값 상승은 아파트가 주도하고 있다는 통계와 분석이 지배적이다.
     현실적으로도 아파트 재개발과 부지 재건축, 지하철 및 수도권광역급행철도 개설, 혐오시설 제거 등 도시 정비 사업으로 저가 아파트가 사라지고 고가 아파트가 새로 들어서고 있는 상황이다. 통계상으로 주택값 상승률도 과거 정부와 비교했을 때 11배가 높아졌다. 서민들의 현실에선 집값 수준이 크게 높아졌다고 느낄 수 밖에 없는 상황이다.

     결국 국가 공식 통계로 인정받는 부동산 상승지표와 서울 시민들이 체감하는 부동산 상승폭, 한국 부동산 현실이 충돌하는 지점에서 어느 한측이 맞다고 보긴 어렵다고 보인다. 최근 경실련에서 밝혔듯이, 한국감정원이 국가공식통계로 제시하는 현 정권 3년 간의 부동산 상승율14%의 구체적 근거가 무엇인지 알려져야, 진위 여부에 대한 판단이 가능할 것으로 보인다. 일단 판단을 유보한다.  




    검증기사

 

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출처: 유럽위원회, FIRST DRAFT

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