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보충 설명

    민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용하는 방안이 검토되는 가운데 이 제도의 효과를 놓고 논란이 일고 있다.     찬성론자들은 분양가 상한제로 분양가가 내려가면 기존 집값도 안정될 것이라고 주장한다. 반면, 제도 취지와 달리 아파트 공급을 위축시켜 오히려 집값을 상승시킬 것이라는 반론도 나오고 있다.

    최종 등록 : 2019.07.26 09:04

    검증내용

       2007년 분양가 상한제 시행 전후 집값 통계를 보면 분양가 상한제가 일각의 주장과 달리 집값 안정에 기여한 것으로 분석된다.

       경제정의실천연대(경실련)가 최근 내놓은 자료를 보면 2007년 분양가 상한제 전면 실시 이후 서울 아파트 중간 가격(KB부동산 기준)은 2008년 4억8천810만원, 2009년 5억1천200만원, 2010년 4억9천500만원, 2011년 5억450만원, 2012년 4억7천300만원, 2013년 4억6천800만원, 2014년 4억8천만원 등으로 대체로 하락 안정세를 보였다. 

        그러나 적용 요건 강화로 민간택지에서는 분양가 상한제가 사실상 폐지되면서 급등하기 시작해 2015년 5억2천500만원, 2016년 5억9천800만원, 2018년 8억4천500만원 등을 기록했다.

        이에 대한 반론도 있다. "2010년대 초 집값이 약세를 보인 것은 주로 2008년 글로벌 금융위기 충격의 영향에 따른 것으로 분양가 상한제의 효과로 볼 수 없다"는 것이다.     

        하지만 분양가 상한제의 효과를 글로벌 금융위기의 영향과 분리해 분석한 연구 결과에서도 집값 안정 효과는 확인된다.

       학술지 '주택연구'에 게재된 논문 '분양가 상한제의 재고주택가격에 대한 영향'(2017, 윤종만·박강우)은 분양가 상한제의 효과를 금융위기 등 거시경제 변화로부터 떼어놓고 추정하기 위해 '이중차분법'(정부정책의 영향을 받는 그룹과 그렇지 않은 그룹을 구분하고 정책시행 전후 두 그룹의 변숫값 변화를 통해 정부정책으로 인한 영향이 발생했는지를 추정하는 방법)을 사용했다. 

        서울지역 총 275개 동을 대상으로 분양가 상한제 실시(혹은 폐지) 이후 신규분양물량(재건축·재개발)이 있는 동을 실험군으로, 신규분양이 없는 동을 대조군으로 설정하고 실험군의 주택 매매가격이 대조군과 비교해 평균적으로 얼마나 상승 또는 하락했는지를 비교했다. 

        분석 결과, 2007년 분양가 상한제 시행 이후 상한제의 제약을 받은 실험군 지역은 그렇지 않은 대조군 지역에 비해 주택 매매가 증가율이 평균적으로 낮은 것으로 나타났다. 2015년 분양가 상한제 폐지 이후에는 분양물량이 있는 실험군 지역의 주택 매매가가 그렇지 않은 대조군 지역의 주택 매매가에 비해 더 많이 올랐다. 

        이는 분양가 상한제 실시가 분양가뿐만 아니라 기존 집값을 안정시키며, 상한제 폐지는 집값을 견인시키는 효과가 있었다는 것을 보여준다고 논문은 설명했다.


      

    검증기사

    최종 등록 : 2019.08.26 10:02

    검증내용


    [검증 사실] '분양가 상한제' 때문에 신축 아파트 값 오른다?


    '재건축 내리고 신축 오르고… 서울 집값 상승폭 유지?'

    ' 신축 상승에 서울 아파트값 8주 연속 올라... 전셋값도 상승폭 확대'


    최근 '신축 아파트 상승'이라는 제목의 기사가 많아졌다. 정부가 분양가상한제 확대를 예고하면서, 시중 수요가 재건축 대신 신축 아파트로 몰린다는 것이다. '분양가상한제 확대는 신축 아파트 가격을 올린다'는 부동산업 종사자들의 논리와 같다.


    그렇다면 분양가상한제 발표 이후 신축 아파트는 정말 올랐을까? 


    [검증 내용 ]  공식 통계에 따르면 신축 아파트 가격은 오름세가 꺾였다


    공식 통계에 따르면 신축 아파트 가격은 오름세가 꺾였다.


    아파트 시세를 주 단위로 집계하는 곳은 한국감정원과 국민은행, 부동산 114 등이 대표적이다. 이중 신축 아파트 가격 추이를 집계하는 기관은 한국감정원뿐이다. 국민은행과 부동산114는 주간 단위로 신축아파트 가격을 별도로 집계하진 않는다.


    정부가 분양가상한제 개편안을 발표한 것은 지난 8월 12일. 한국감정원 통계를 보면, 서울 지역에서 건립 5년 이하 신축 아파트 가격은 12일 기준 0.06% 상승했다.


    그런데 분양가상한제 발표 이후인 19일 기준 신축 아파트 가격은 0.02%로 상승폭이 줄었다. 이 기간 서울 전체 아파트 매매가 상승률도 0.02%였다. 신축 아파트라고 가격 상승률이 유달리 높지도 않았다.


    최근 신축 아파트 가격이 상승하고 있다는 강남은 어떨까? 서울 강남권역 5년 이하 신축 아파트 가격은 19일 기준 0.02% 하락했다. 이를 비춰볼 때, '신축 아파트가 강남 지역을 중심으로 상승하고 있다'는 것은 사실과 다르다.


    최근 강남 신축 아파트 가격이 오르고 있다는 기사들을 살펴보면, 특정 몇몇 단지의 가격 상승만을 언급하는 경우가 많다. 특정 단지 시세가 오른다고 해서, 전체 아파트 가격이 상승한다고 하는 것은 납득하기 어려운 일반화다.


    그렇다면 부동산업 종사자들의 말처럼, 분양가상한제가 시행되면 신축 아파트 가격이 오를까? <오마이뉴스>는 부동산 114의 지난 2007~2018년 서울 지역 신축 아파트(준공 5년 이하) 가격 추이 자료를 살펴봤다.


    신축 아파트 가격은 민간택지 분양가상한제가 사실상 폐지된 2015년 이후 급등했다. 실제로 지난 2015년 서울 지역 신축아파트 매매가는 8.66% 상승한 이후, 매년 상승폭을 키웠다.


    서울 신축 아파트 가격은 2016년 11.45%, 2017년에는 17.36% 상승했다. 2018년에는 24.1%라는 기록적인 매매가 상승률을 기록했다. 서울 신축 아파트의 3.3㎡당 가격도 2015년 2027만 원이었지만, 2018년에는 3639만 원을 기록했다. 불과 4년 만에 1600만 원이 오른 것이다.



    반면 민간택지 분양가상한제가 시행되던 2007년~2014년 신축아파트 가격은 오히려 안정세였다. 민간 택지에 대한 분양가상한제가 전면 실시된 2007년 신축 아파트 가격은 3.8% 상승에 그쳤다. 2009년 한해(8.2% 상승)만을 제외하곤 가격은 줄곧 안정세였다.


    2010년 신축 아파트 매매가 상승률은 0.51%, 2011년 0.03%까지 줄었고, 2012년 매매가격은 하락세(-3.59%)로 돌아섰다. 2013년에도 매매가격은 하락(-0.74%)했다.


    신축 아파트의 3.3㎡당 매매 가격도 2007년 1933만 원에서 분양가상한제 끝무렵인 2014년엔 1828만 원으로 오히려 하락했다. 분양가상한제의 시행은 신축 아파트 가격도 잡는 효과가 있었던 셈이다. 지금까지의 통계와 자료는 부동산업자들의 주장과는 전혀 다른 흐름을 보여주고 있다.


    김성달 경제정의실천시민연합 국장은 "분양가상한제를 하면, 재건축 기대 수익이 줄고, 투기 수요가 진정이 되면서 가격이 안정돼 왔던 것이 과거 사례였다"면서 "신축 아파트가 급등할 것이라는 근거도 미약한 주장은 부동산업자들이 현혹하는 이야기일 뿐이다"라고 말했다.


    [검증 결과]  분양가 상한제 때문에 신축 아파트 가격이 올랐다는 건 '거짓'(전혀 사실 아님)


    한국감정원, 부동산114 등 부동산 통계에 따르면 분양가 상한제 발표 이후 서울 지역 신축 아파트 가격 오름세는 꺾였다. 오히려 민간택지 분양가 상한제가 실시된 지난 2007~2014년 사이 부동산 가격은 안정세를 보였고, 2015년 분양가 상한제 폐지 이후 신축 아파트 가격이 급상승했다.  따라서 분양가 상한제 때문에 신축 아파트 가격이 올랐다는 일부 언론 보도는 '거짓'(전혀 사실 아님)으로 판정했다.


    검증기사

 

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