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보충 설명

최근 국토교통부가 고가 토지의 공시지가를 대폭 높이라고 지시한 것이 알려지며 절차적 정당성 논란이 일고 있다. 일부 언론은 '정부가 감정평가사 고유의 업무영역을 침범했다'는 감정평가업계 관계자 말 등을 인용해 월권 논란이 있다고 보도했다. 반면 국토부는 법령을 인용해 '국토부는 개입 권한이 있다'고 반박했다. 국토부가 공시지가 평가에 개입한 것은 정말 월권일까?

    최종 등록 : 2019.01.16 14:20

    수정이유: 조사 추가

    검증내용

    국토부는 '공시지가 불형평성 개선 국토부 고유 권한'이라는 정책브리핑 보도자료를 통해 '월권 논란'에 반박했다. 국토부는 "부동산공시법상 국토부 장관은 표준지의 공시지가 조사·평가 및 최종 공시 주체에 해당한다"고 설명했다. 이어 "국토부는 제도적 절차를 거쳐 공시지가의 정확성·공정성·형평성을 강화해 공시지가를 최종적으로 결정하며, 이는 공시지가의 왜곡을 줄이기 위한 절차로서 국토부의 당연한 역할"이며 "민간 감정평가사의 업무영역에 해당하지 않는다"고 밝혔다.



    국토부 주장대로, 부동산공시법 제3조 1항은 국토교통부 장관이 공시지가 조사, 평가 및 공시의 주체라고 밝히고 있다. 그러나 5항에서는 '국토부 장관이 표준지공시지가를 조사·평가할 때는 둘 이상의 감정평가업자(감정평가사)에게 의뢰해야 한다'고 명시돼 있다.


    이를 두고 '국토부의 역할은 감정평가사에게 조사, 평가를 의뢰하고 그 결과를 심의하는 것'이라는 해석을 근거로 한 비판이 나온다.


    전 조세심판관인 전동흔 한국지방세연구원 연구위원은 "부동산공시법상 그런 절차(공시가격에 대한 내부적 지침)는 전혀 없다"며 "(공시지가 결정 절차는) 국토부 장관이 감정평가사에게 조사평가를 의뢰하고, 그 내용에 대해 심의를 거쳐 공시하는 것이다. 그 이상 그 이하도 없다"고 강조했다. 이어 "법이나 시행령에 제도적 절차를 마련해 (형평성 조정을) 해야 하는데, 내부적으로만 지침을 갖고 실행하다 보니 납세자들이 공감을 못한다"고 비판했다.


    반면 한 업계 관계자 A씨는 "공시권자인 국토부 장관이 감정평가사들에게 위탁사무를 준 것이니 수탁자로서 지휘감독을 할 수 있다"며 국토부 주장에 공감을 표했다. 또 다른 업계 관계자 B씨는 "(일부 감정평가사가 반발한 이유는) 가격을 직접 제시하는 것에 대한 어색함"이라며 "이전에도 현실화율 몇 퍼센트 이상이 되도록 노력하라는 등 사소한 지침은 있었지만 공식 절차는 아니었다. (이번 논란이) 법이나 규정으로 필요한 절차를 제도화하는 계기가 되었으면 한다"고 말했다.


    해석이 갈리는 것은 부동산공시법에 국토부 장관과 감정평가사의 역할이 나누어 명시되지 않았기 때문으로 보인다. 결국 국토부 장관이 공시지가를 조사, 평가할 때 '감정평가 의뢰' 외의 방법으로도 개입할 권한이 있는지가 핵심이지만, 법령 해석이 갈려 확실한 답을 내기 어렵다. 그러나 분명한 점은 '내부 지침'이 법률에 명시된 절차가 아니어서 논란의 소지가 있다는 것이다.


    다만, 국토부가 개입한 '목적'의 정당성은 존재한다. 이번에 공시지가가 100% 가량 오른 명동의 고가 토지의 실거래가 추정치를 살펴보면, 기존의 공시지가는 실거래가를 26.3%밖에 반영하고 있지 않았다. 이번에 2배로 인상됐다고는 하나 여전히 52.7%에 머문다. 2013년 기준으로 전국의 평균 시세반영률은 토지 61.2%, 단독주택 59.2%, 공동주택 71.5%다. 공시지가를 기준으로 세금이 산정되기 때문에, 국토부의 주장처럼 '형평성 문제가 심각'한 것은 사실이다.


    종합하자면, 고가 토지의 경우 실거래가에 비해 공시지가가 지나치게 낮았던 것은 사실이다. '형평성 제고'라는 국토부의 개입 취지는 어느 정도 타당하다. 그러나 국토부 개입의 절차적 정당성에 대해서는 명시적 근거가 없어 논란 여지가 있다. '국토부가 내부적으로 지침을 내릴 것이 아니라 공식적, 제도적 절차로 형평성을 높여야 한다'는 지적도 나온다.

    검증기사

 

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